대덕특구 게스트하우스 운영사업자 선정

제 안 요 청 서

2019. 10.

Ⅰ. 일반현황

1. 게스트하우스 일반현황

ㅇ 위    치 : 대전광역시 유성구 엑스포로123번길 27-5

ㅇ 건립목적 : 대덕특구를 방문하는 과학기술인의 체류·휴식공간을 제공하여 대덕특구 정주여건 개선 및 글로벌환경 구축 기여

ㅇ 조성경위

- ‘06. 12  진흥재단 및 게스트하우스 준공

- ‘07. 02  게스트하우스 영업허가 취득(가족호텔업) 및 개원

ㅇ 이용대상 : 대덕특구를 방문/체류하는 과학기술인 및 그 가족, 대덕특구 입주기관 종사자 및 방문자

ㅇ 운영시간 : 연중무휴 운영

ㅇ 이용방법 : 객실예약(홈페이지, 전화, 방문 등) ⇨ 이용대상 확인 ⇨ 객실배정 (입실 15시, 퇴실 12시)

2. 시설 및 운영 세부현황

ㅇ 시설개요

연 면 적	(지상) 3,783.48㎡ / (지하) 1,393.5㎡
규 모	지하1층 / 지상14층	주 차 장	지하주차장(공용)
부대시설	객실, 휴게실, 공동세탁실, 물품보관실 등

ㅇ 객실현황

구 분	1인실	2인실	다인실	비 고
객 실	57실	11실	12실	80실
면 적	21.78㎡ (6.6평)	27.36㎡ (8.3평)	52.74㎡ (16평)	실평수
침 대	Single	Single, Double	Single, Double	-

ㅇ 숙박구분

구 분	숙박기간	비 고
단기숙박	1일이상 ~ 6일미만	-
장기숙박	7일이상 ~ 1개월미만	비용할인(45%)

ㅇ 이용요금

구 분	일일요금 (1day)	요금 (30박 기준)
1인실	40,000	6일미만	40,000
		7일이상	22,000
2인실	55,000	6일미만	55,000
		7일이상	31,000
다인실	75,000	6일미만	75,000
		7일이상	41,000

ㅇ 이용실적

구 분	2016년	2017년	2018년
ㅇ 이용인원	29,795명	28,636명	28,388명
- 내국인	24,090명(81%)	22,887명(80%)	25,308명(89%)
- 외국인	5,705명(19%)	5,749명(20%)	3,080명(11%)
ㅇ 객실가동율	75.7%	72%	70.1%

ㅇ 현행 운영인력 : 12명

구 분	인원수	세부내용
□ 행정/시설관리	2명	운영계획수립, 객실보수 및 환경개선
□ 운영매니저	1명	프런트/수입/지출/구매 등 운영총괄
□ 프런트운영(주간)	2명	프런트(주간), 수입관리
□ 프런트운영(야간)	2명	프런트(야간당직), 고객관리
□ 청소(린넨)	5명	객실청소 및 정리

Ⅱ. 주요 계약사항

1. 임대범위

ㅇ 임대시설의 운영·관리

- 임대시설 : 대덕특구 게스트하우스 1~13층(시설, 집기류 일체 등)

※ 지상 14층은 임대시설에서 제외

- 임대시설에 대한 운영 전반을 책임 관리

ㅇ 연간임대료 : (정액) 일억사천만원(￦140,000,000원) - 부가세 별도

(정률) 매출액의 8.5% - 부가세 별도

ㅇ 임대보증금 : 삼억일천만원(￦310,000,000원)

* 임대보증금은 임대업체와 협상에 따라 일부 조정 가능

2. 계약기간

ㅇ 계약체결일로부터 3년

- 계약종료 후 2년 범위내에서 연장계약 가능(운영실적 등 고려)

3. 계약조건

ㅇ (고객서비스) 게스트하우스 건립목적을 위한 숙박시설로 효율적으로 활용될 수 있도록 최선의 고객서비스 제공

ㅇ (고객만족조 제고) 제안 시 게스트하우스 고객만족도 제고 방안 및 서비스 품질 유지 방안(교육, 전문인력 배치, 전문기관 인증 등) 제시

ㅇ (객실운영 방안) 제안 시 이용고객 확대 및 적정 객실료 산정, 주말 할인율 적용 등 객실 이용률 제고를 위한 방안 제시

ㅇ (운영규정 준수) 게스트하우스 이용규칙 및 이용약관 등을 준수하여 운영

ㅇ (유지보수) 임대업체는 시설이 최적의 상태를 유지할 수 있도록 상시적인 유지보수 실시

* (임대업체) 운영상 필요한 유지보수, 소모성 비품 구입 등 관리  (진흥재단) 기본시설 설치·변경 등 시설투자

** 기타 명시되지 않은 사항은 진흥재단과 임대업체가 협의하여 결정

ㅇ (비용범위) 임대료, 운영비(인건비, 수도광열비 등)

구 분	임대업체 비용부담
① 임 대 료	재단에 납부하는 임대료(월정 임대료)
② 게스트하우스 운영비
- 인 건 비	운영인력 인건비
- 수도광열비* 등	전기, 난방, 상하수도, 도시가스, 통신비 등
- 제세공과, 보험료 등	제세공과금, 보험료 등
- 시설유지보수	시설수선유지비, 비품·소모품 구입비 등
- 홍보비	고객관리 및 홍보(마케팅)
- 시스템 관리비	홈페이지 등 운영시스템 관리비
- 각종 수수료	운영 관련 제수수료
- 기타 경비	기타 운영상 필요한 제반 비용

* 게스트하우스에서 사용한 난방·온수료, 상하수도료, 도시가스비, 통신비는 실사용기준으로 진흥재단이 별도 검침·확인하여 월별 부과

Ⅲ. 공고 일반사항

1. 사업자 선정 공고

ㅇ 공고기간 : 2019. 10. 15 ~ 2019. 11. 7. 14:00까지

ㅇ 운영사업자 선정 및 계약방법

- 제안서 및 현장심사 등 평가 결과에 따라 협상에 의한 계약체결

- 공동계약 불허

2. 참가자격

ㅇ ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령’ 제12조 및 동법시행규칙 제14조 규정에 의한 경쟁입찰 참가자격을 갖춘 자

ㅇ 공고일 현재 등록 취소, 휴·폐업, 업무정지, 부정당업체 지정 등 결격사유가 없는 업체

ㅇ 공고일 현재 관광진흥법 제3조 제1항 제2호에서 정하는 관광숙박업 또는 공중위생관리법 제2조 제1항 제2호에서 정하는 숙박업을 직접 운영하거나 위탁운영 실적이 있는 업체

* 단, 직접 운영은 단위사업당 12개월 이상, 위탁운영 실적은 최근 5년내 단위사업당 12개월 이상 운영한 실적에 한함(실적증명서 제출)

ㅇ 공고문에서 정한 사항을 모두 만족하는 자

3. 제안서 제출

ㅇ 제출기한 : 2019. 11. 7. 14:00까지

ㅇ 제출방법 : 제출기한내 직접 방문 제출(우편접수 불가)

ㅇ 제 출 처 : 연구개발특구진흥재단 운영지원팀(4F)

(대전 유성구 엑스포로 123번길 27-5)

ㅇ 제 출 자 : 참가업체 대표 또는 대리인

(대리인 제출시 재직증명서, 위임장, 신분증 지참)

ㅇ 제출서류

- 참가신청서 1부

- 법인등기부등본, 사업자등록증, 인감증명서 및 사용인감계 1부

- 서약서 1부

- 국세 및 지방세 완납증명서 각 1부

- 참가자격 및 실적을 증명할 수 있는 증빙서류 각 1부

* 등록증, 증명서, 신용평가등급확인서 등

- 실적증명서 각 1부

- 최근 3년 세무서 발행 표준재무제표증명원 및 재무제표 각 1부

- 사업제안서 9부 및 제안서 내용이 수록된 CD 1개

- 기타 제안서 기재사항을 증빙할 수 있는 서류 일체

4. 운영사업자 평가

ㅇ 평가는 서류검토, 발표심사(제안서), 현장심사로 실시

1차 서류검토	2차 발표심사(제안서)	3차 현장심사
11월中	11월末	12월初

ㅇ 장  소 : 연구개발특구진흥재단

※ 평가일시 및 장소는 확정 후 제안업체에 별도 통지

(상기 일정은 사정에 따라 변경 가능)

ㅇ 서류검토 : 업체별 제안서에 대한 1차 서류심사

※ 제안업체가 4개사 미만일 시 생략

ㅇ 발표심사 : 업체별로 제안서 내용을 소개하는 PT 실시

ㅇ 현장심사 : 제안업체가 운영 중인 동종 사업장(숙박시설) 방문 심사

ㅇ 평가기준에 따라 관련분야 전문가들로 평가위원회를 구성하여  평가 실시(평가위원 명단은 공개하지 않음)

5. 운영사업자 선정

ㅇ 협상에 의한 계약체결기준(기획재정부 계약예규)의 평가항목 및 배점한도를 준용하여 평가위원회에서 평가

※ 발표심사(제안서 평가) 80점, 현장평가 20점

ㅇ 제안서 평가 점수가 68점 이상인 자를 협상적격자로 함

ㅇ 협상순서는 합산점수의 고득점 순에 따라 결정하고, 최고득점자가 계약을 포기할 경우 차순위자와 협상을 실시함

ㅇ 임대보증금 및 제출한 사업제안서는 협상과정에서 조정될 수 있음

Ⅳ. 사업제안서 작성 요령

1. 일반사항

ㅇ 제안서 및 이에 부대되는 모든 서류의 내용은 한글 또는 파워포인트로 작성하되 분량은 30매 내외로 함

ㅇ 세부목차를 포함하되, 페이지 하단 중앙에 쪽수를 표기함

ㅇ 제출서류 규격 : A4 Size로 통일(초과시 A4 크기로 접어서 제출)

ㅇ 제출수량 : 제안서 9부, 제안서 내용이 포함된 CD 1개

2. 작성요령

ㅇ 제안목적 및 범위를 명확하게 기술하고 타 제안업체에 비하여 차별적으로 비교우위에 있는 사항을 기술

ㅇ 작성·제출된 모든 내용은 참고자료 및 근거자료를 제시해야 함

ㅇ 진흥재단에서 제시한 서식이 있는 경우, 지정된 별첨서식을 사용

ㅇ 기타 필요하다고 판단되는 보조자료는 별도로 제출 가능

3. 제안서 작성 유의사항

ㅇ 제안업체는 본 공고와 관련된 제반사항을 숙지해야 하고, 숙지하지 못해서 발생하는 모든 책임은 제안업체에 있음

ㅇ 제출된 제안서는 일체 반환하지 않으며, 제안과 관련된 일체의 소요비용은 참가업체의 부담으로 함

ㅇ 제안서는 허위로 작성하여서는 아니 되며, 모든 기재사항을 객관적으로 입증할 수 있어야 하며, 제출된 서류가 부정 또는 허위로 작성된 것으로 판명된 때에는 계약체결 후에라도 당해 계약을 해지할 수 있음

ㅇ 인감도장의 누락 및 제안서에 허위로 작성한 사실이 발견된 경우 평가대상에서 제외 및 계약을 해지할 수 있음

ㅇ 제안업체는 심사결과에 대하여 어떠한 이의도 제기할 수 없으며, 본 요청서와 관련하여 해석상의 차이가 있을 경우, 진흥재단의 해석을 따름

ㅇ 제안서 작성과정에서 지득한 내용에 대해서는 보안을 유지해야 하며, 그 외의 용도로 제공되거나 사용할 수 없음

ㅇ 제안요청서 및 제안서는 사업자선정과정은 물론 계약체결 후에도 계약서를 해석하는 기준이 되고, 제안업체 또는 계약자를 구속하는 효력이 있음

4. 제안서 목차 및 내용

구 분	제안서 내용
1. 제안업체 현황	○ 일반현황 : 연혁, 조직, 인력, 주요사업내용 ○ 재무상태 : 재무현황 및 매출액 등 ○ 운영실적 : 실적증명서 함께 제출
2. 운영계획(3년간)	○ 조직구성 및 인력운영 ○ 시스템, 시설에 대한 운영계획 ○ 효과적인 객실운영 방안 - 이용고객 확대, 적정 객실료 산정 등 ○ 고객만족도 제고 방안(교육, 전문인력 구성 등) ○ 기타 운영관련 제반계획 등
3. 홍보/서비스계획	○ 홍보(마케팅) 전략 및 서비스운영 계획 등
4. 영업손익	○ 매출계획 및 손익 추정
5. 기타사항	○ 운영관련 제안사항 등

* 사업실적은 참가자격 기준이상(단위사업당 12개월) 실적에 한함

Ⅴ. 평가항목

1. 제안서 평가(발표심사)

평가 분야	평가항목	세부사항	평가기준	배 점
정량 평가	재무상태	□ 신용평가등급	▫ 임대업체 신용평가등급	10
	사업실적*	□ 운영건수	▫ 50실 이상 시설 운영건수	5
		□ 운영기간	▫ 50실 이상 시설 운영기간	5
정성 평가	운영계획	□ 운영계획(3년간)	▫ 기본전략 및 현황분석 ▫ 수익성과 서비스를 담보할 수 있는 적절한 조직/인력 운영 ▫ 체계적인 운영시스템 및 시설관리방안 ▫ 효과적인 객실운영 방안(이용고객, 객실료 등) ▫ 1층 공용공간(부대시설) 등 시설활용 방안	25
		□ 홍보·마케팅 계획	▫ 홍보전략 : 이미지 개선 및 인지도 제고 등 ▫ 마케팅 : 운영활성화, 목표시장 설정 등 ▫ 상품개발 : 상품개발 및 판매전략 등	10
		□ 고객만족도 제고 방안	▫ 고객만족도 제고 방안 ▫ 서비스 교육 계획 ▫ 전문인력 활용·육성 계획 ▫ 고객서비스 매뉴얼 등	10
		□ 영업손익계획	▫ 매출액 및 추정손익 산출의 합리성, 타당성 및 향후계획	10
		□ 활성화방안 제안	▫ 게스트하우스 운영활성화를 위한 구체적이고 실현가능한 전략 제안	5
합 계				80

* 사업실적은 참가자격 기준이상(단위사업당 12개월) 실적에 한함

※ 정량평가 배점기준

□ 재무상태(10점)

ㅇ 공고일 현재 유효한 신용평가 등급에 따라 배점(‘붙임 6‘ 참조)

구 분	등 급	점 수	비 고
신용평가등급	A. AAA ~ A-	10
	B. BBB+ ~ BBB-	9
	C. BB+ ~ BB-	8
	D. B+ ~ B-	7
	E. CCC+ 이하	6

□ 사업실적(10점)

ㅇ 운영건수(5점)

- 접수마감일 기준 최근 5년 내 50실 이상 숙박시설 운영건수

(자기소유 또는 위탁운영 포함)

ㅇ 운영기간(5점)

- 접수마감일 기준 최근 5년 내 운영한 50실 이상 숙박시설 중 최장기간 운영 실적(자기소유 또는 위탁운영 포함)

운영건수		운영기간
등 급	점 수	등 급	점 수
A. 5건 이상	5	A. 5년 이상	5
B. 4건 이상~5건 미만	4	B. 3년 이상~5년 미만	4
C. 3건 이상~4건 미만	3	C. 2년 이상~3년 미만	3
D. 2건 미만	2	D. 2년 미만	2

2. 현장평가

평가항목	세부 내용(기준)	배점
시설운영	ㅇ 객실 청결상태는 깨끗하고 위생적인가?	2
	ㅇ 객실단가 대비 전반적인 서비스의 질이 좋은가?	3
	ㅇ 공용공간 및 부대시설 운영은 적절한가? - 인포메이션, 로비, 기타 부대시설 등	1.5
	ㅇ 시설의 환경(조명, 온도, 안내표시 등)이 적정한가?	1.5
홍보·마케팅	ㅇ 운영시설에 대한 홍보 및 마케팅은 적절한가?	2
고객서비스	ㅇ 고객 만족을 위한 적절한 수단이 운영되고 있는가?	3
	ㅇ 고객서비스(표정, 친절도 등)는 어떠한가?	2
현장 설문조사	ㅇ 현장 고객에 대한 만족도 설문조사 결과	5
합 계		20

[붙임1] 참가신청서

참 가 신 청 서
신청인	상 호			법인등록번호
	주 소			전 화 번 호
	대 표 자			주민등록번호
개 요	공 고 번 호	제2019- 호		제 출 일 자
	공 고 건 명
대리인	본 제안서 제출에 관한 일체의 권한을 다음의 자에게 위임합니다. 소 속 : 성 명 : 전 화 번 호 : 주민등록번호 :		사용인감		본 제안서 제출에 사용할 인감을 다음과 같이 신고합니다. 사용인감 □
본인은 위의 번호로 공고한 귀 재단의 ‘게스트하우스 운영사업자 선정 공고’에 참가하고자 귀 재단에서 정한 공고사항 및 제안요청서 등을 모두 승낙하고 제반서류를 첨부하여 참가신청을 합니다. 첨부 1. 법인등기부등본, 사업자등록증, 인감증명서 각 1부 2. 제안서 9부 및 제안서 내용이 저장된 CD 1개 3. 기타 공고문에서 정한 서류 등 2019년 10월 일 상 호 : 대 표 자 : (인) 반드시 법인인감 날인 연구개발특구진흥재단 이사장 귀하

[붙임2] 서약서

서     약     서

“대덕특구 게스트하우스 운영사업자 선정” 공고와 관련하여 다음과 같이 제반사항을 준수할 것을 서약합니다.

ㅇ 귀재단의 공고내용을 충분히 숙지하고 공고의 내용에 따라 제안할 것이며, 만일 공고내용을 위반하거나 부당한 방법으로 응하였을 경우 참가자격을 박탈하여도 어떠한 민․형사상의 이의를 제기하지 않겠습니다.

ㅇ 모든 관련 서류는 성실하게 작성 제출하겠습니다.

ㅇ 평가를 위해 구성된 평가위원회의 평가방법 및 평가기준, 평가결과에 어떠한 이의 제기도 하지 않겠습니다.

ㅇ 본 공고와 관련하여 취득한 귀재단의 자료 및 정보는 외부에 누설하거나 제공하지 않겠습니다.

2019년     월      일

기관명 :

대표자 :                  (인)

연구개발특구진흥재단 이사장 귀하

[붙임3] 실적총괄표

실적 총괄표

용역명	용역기간 (관리객실)	계약금액	발 주 처	비 고

* 공고일 현재 참가자격 기준이상(12개월 이상) 실적만 작성

* 실적증명서(단위사업 건별) 원본을 증빙서류로 제출할 것

[붙임4] 실적증명서

실 적 증 명 서
신 청 인	업체명(상호)			대 표 자
	영업소재지			전화번호
				팩스번호
	사업자 번호			제 출 처
용역이행 실적내용	용 역 명
	소 재 지			객 실 수
	계약일자
	위탁운영기간	년 월 일부터 년 월 일까지 (총 일간)
	시설개요	(규모 및 주요시설)
	상세업무내용	(분야별, 시설별 위탁내용 기입)
	비 고
증 명 서 발급기관	위 사실을 증명함. 2019년 월 일
	기 관 명	(인) (전화번호: )
	주 소	(Fax번호: )
	발급부서		담당자		(인)
1. 이행실적란은 기재후 투명접착테이프를 붙여 증명을 받아야 함. 2. 공동도급계약은 실적으로 인정하지 않음.

[붙임5] 현장평가 대상 후보군

현장평가 대상 후보군(위탁운영업체 현황)

연번	기관(시설)명	소재지	면적(㎡)	객실수	객실단가	운영기간
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

※ 공고일 기준 위탁운영중인 업체(기관) 중 재단 운영현황(객실수(80실) 등)과 유사한 업체(기관)으로 기재

[붙임6] 정량평가 심사기준

□ 신용평가등급 기준(10점)

회사채에 대한 신용평가등급	기업어음에 대한 신용평가등급	기업신용평가 등급
AAA	-	AAA (회사채에 대한 신용평가등급 AAA에 준하는 등급)
AA+, AA0, AA-	A1	AA+, AA0, AA- (회사채에 대한 신용평가등급 AA＋, AA0, AA-에 준하는 등급)
A+	A2+	A+ (회사채에 대한 신용평가등급 A＋에 준하는 등급)
A0	A20	A0 (회사채에 대한 신용평가등급 A0에 준하는 등급)
A-	A2-	A- (회사채에 대한 신용평가등급 A-에 준하는 등급)
BBB+	A3+	BBB+ (회사채에 대한 신용평가등급 BBB＋에 준하는 등급)
BBB0	A30	BBB0 (회사채에 대한 신용평가등급 BBB0에 준하는 등급)
BBB-	A3-	BBB- (회사채에 대한 신용평가등급 BBB-에 준하는 등급)
BB+, BB0	B+	BB+, BB0 (회사채에 대한 신용평가등급 BB＋, BB0에 준하는 등급)
BB-	B0	BB- (회사채에 대한 신용평가등급 BB-에 준하는 등급)
B+, B0, B-	B-	B+, B0, B- (회사채에 대한 신용평가등급 B＋, B0, B-에 준하는 등급)
CCC+ 이하	C 이하	CCC+ 이하 (회사채에 대한 신용평가등급 CCC＋에 준하는 등급)

주)  1.「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」제4조제4항제1호 또는 제4호의 업무를 영위하는 신용정보업자가 입찰공고일 이전에 평가한 유효기간 내에 있는 신용평가등급을 기준으로 평가하며, 신용평가등급은 제안사가 직접 제출하는 것을 원칙으로 하되, 다만 「중소기업제품 공공구매정보망」에 따라 신용평가등급 조회가 가능한 경우에는 동 시스템 조회결과에 따라 평가할 수 있음.

2. 회사채 또는 기업어음에 대한 신용평가 등급으로 평가를 받고자 하는 자는 해당업체의 유효기간내에 있는 회사채 또는 기업어음의 신용평가 등급 중에서 가장 최근에 평가한 신용평가 등급으로 평가한다.

3. ‘신용평가등급 확인서’가 확인되지 않은 경우에는 최저등급으로 평가하며, 유효기간 만료일이 입찰공고일인 경우에도 유효한 것으로 평가한다.

4. 합병한 업체에 대하여는 합병후 새로운 신용평가등급으로 심사하여야 하며 합병후의 새로운 신용평가등급이 없는 경우에는 합병대상업체 중 가장 낮은 신용평가등급을 받은 업체의 신용평가등급으로 심사한다.